Q1：租約尚未到期，原房客可以拒絕房東帶新房客來看房子嗎？
雖然房東是房屋所有權人，但是在其將房屋出租後，於租賃期間內，使用權歸屬承租人；房東未經房客同意，不得擅自進入；否則，房東逕行進入，恐涉刑法第306條「侵入住宅」罪嫌及民法第195條第1項侵害自由之損害賠償責任。因此，租約到期前，原來的房客是可以拒絕房東帶新房客來看房子的。
【法令依據】
§刑法第306條第1項§（無故侵入他人住宅罪）：「無故侵入他人住宅﹑建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑﹑拘役或三百元以下罰金。」
§民法第195條第1項§（侵害人格權之損害賠償）：「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。」
【故事】房東不還我們多繳的租金及押金！
承租一間店面，房東要我們把每月的租金用開支票的方式支付，一次開12張，等每月初他會拿到銀行兌現，就不用每次來這裡收租了。不料，店面的生意不佳，經營了半年就打算收起來不做了，問房東能否將剩下的票還我們，房東表示：「契約當中已經約定了租金不得要求返還，所以，你們無權利要回去！」還說，因為我們要提前解約，連同押金都要扣下來做為賠償；這樣算下來我還要再付好幾十萬，房東這樣做可以嗎？我要如何把這些錢要回來呢？
【評評理】
Q2：契約中約定不得要求租金返還是合理的嗎？
以外面文具店販賣常見的契約書中第七條：「契約期間乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金….」其中註明不可要求租金返還一項，即是房東所說的契約條文，條文如此訂定，真的是無法拿回預付的租金嗎？
細看契約條文的含意，指的應是房客要求解約時，不可要求當期的租金返還，而非預付的租金，若房東不肯返還預收租金，不但有違民法454條的規定，房客並可用§民法第179條§對房東預收租金視為不當得利，要求房東依法返還。
Q3：提前解約要被扣下全部的押金？
房東可否没收房客之押金做為提前解約的賠償金額，端看雙方契約條款，而契約訂立之條款大致有下列三種情形：就坊間最普遍的租約中之違約條款－『租賃期間內乙方若提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議』，且提前解約需依民法規定提前一個月告知。就上述解約條件來看，若因個人因素，無法提前一個月告知，房東仍可要求房客支付下個月租金，而房東普遍的做法便是没收房客二個月押金（一個月為下個月租金，另一個月為違約金）。租約中明定『乙方若擬提前解約，押金由甲方全數没收』之約定，若已明確規範，房客則無法主張不給付二個月之違約金。契約中未明定雙方可提前解約，故雙方均需履約至契約期滿，不得違約。若為此一情形，房客欲提前解約，惟有與房東協商至雙方均可接受之賠償金額，方能解約。
Q4：房東態度很強硬，我可以要求銀行止付嗎？
銀行止付之限制相當嚴格，除了下列二種原因，銀行不接受其它止付之理由：一、『遺失』，若沒有遺失又掛失止付，則觸犯刑法之偽造文書罪；二、『撤銷付款委託』，但要撤銷也必需待票期過七日後才可申請。若票期當日，持票人無法兌現支票，此時便會影響到發票人的債信。
總上所述，房客無法『掛失止付』，亦無法『撤銷付款委託』，僅能讓房東領走支票款項，日後再以房東不當得利為由，要求返還預付租金。儘速解決問題才是上策房東若是藉故拖延對房客來講是非常不利，在與房東溝通無法達到預期效果時，儘速將存證信函寄出，並到當地行政中心或是鄉市鎮公所，找調解委員會安排調解或是直接透過小額訴訟或是簡易法庭來處理。
【租屋小叮嚀】一次開票支付租金，雖是省時省力的一種作法，但對於房客來講卻有危險存在，因此，在開票前最好能評估到各種可能發生的狀況。無論承租是否為店面，最好都能先與房東談好無法續租下去的處理方式，雙方談妥的提前解約條件註明於租約中，以做為日後憑證。
(本故事感謝徐志明律師協助評理及叮嚀)
【法令依據】
§民法第179條§(不當得利之成立)：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」
§民法第450條§(租賃契約之消滅)：
Ⅰ、租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
Ⅱ、未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。
Ⅲ、前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少一星期、半個月或一個月前通知之。
§民法第452條§(因承租人死亡而終止租約)：「承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約。但應依第四百五條第三項之規定，先期通知。」
§民法第453條§(定期租約之終止)：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」
§民法第454條§(預收租金之返還)：「租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租已預先受領者，應返還之。」
附錄：
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第421條 租賃之定義
稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。前項租金，得以金錢或租賃物之孳息充之。
第422條 不動產租賃契約之方式
不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。
第422條之一
租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。
第423條 租賃物之交付及保持義務
出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。
第424條 承租人之契約終止權
租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。
第425條 買賣不破租賃--租賃物所有權讓與之效力
出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
第425條之一
土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。
前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。
第426條
出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用第四百二十五條之規定。
第426條之一
租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。
第426條之二
租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。
出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。
第427條 租賃物稅捐之負擔
就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。
第429條 出租人之修繕義務
租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。
第430條 修繕義務不履行之效力
租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕。如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。
第431條 有益費用之償還及工作物之取回
承租人就租賃物，支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為限。
承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之，但應回復租賃物之原狀。
第432條 承租人之保管義務
承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產力。
承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法，或依物之性質而定之方法為使用收益，致有變更或毀損者，不在此限。
第433條 對於第三人行為之責任
因承租人之同居人，或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人，應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。
第434條 失火責任
火責任租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損、滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。
第435條 租賃物一部滅失之效果
租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。
第436條 權利瑕疵之效果
前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者，準用之。
第437條 承租人之通知義務
租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。
承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。
第438條 承租人使用收益租賃物之方法及違反之效果
承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。
承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。
第439條 支付租金之時期
承租人應依約定日期，支付租金。無約定者，依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。
第440條 租金支付遲延之效力
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。
第441條 租金之續付
承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務。
第442條 不動產租賃租金增減請求權
租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。
第443條 轉租之效力(一)
承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。
承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。
第444條 轉租之效力(二)
承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係仍為繼續。
因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。
第449條 租賃之最長期限
租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。
前項期限，當事人得更新之。
租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定。
第450條 租賃契約之消滅
租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。
前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。
第451條 租賃契約之默示更新
租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。
第453條 定期租約之終止
定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。
第455條 租賃物之返還
承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。
第457條之一
耕作地之出租人不得預收租金。
承租人不能按期支付應交租金之全部，而以一部支付時，出租人不得拒絕收受。
第458條
耕作地租賃於租期屆滿前，有左列情形之一時，出租人得終止契約︰
一、承租人死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。
二、承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。
三、承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。
四、租金積欠達兩年之總額者。
五、耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者。
第459條
未定期限之耕作地租賃，出租人除收回自耕外，僅於有前條各款之情形或承租人違反第四百三十二條或第四百六十二條第二項之規定時，得終止契約。
第460條之一
耕作地出租人出賣或出典耕作地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
第四百二十六條之二第二項及第三項之規定，於前項承買或承典準用之。
第461條之一
耕作地承租人於保持耕作地之原有性質及效能外，得為增加耕作地生產力或耕作便利之改良。
但應將改良事項及費用數額，以書面通知出租人。
前項費用，承租人返還耕作地時，得請求出租人返還。但以其未失效能部分之價額為限。
第463條之一本節規定，於權利之租賃準用之。
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